Immobiliennachfrage gut erholt

Die Immobilienmarktberichterstattung lebte in den letzten Wochen vor allem von individualempirischen Geschichten. Während die einen von äusserst erfolgreichen Projektvermarktungen während der Lockdown-Phase berichteten, behaupteten andere, höchstens noch ein Drittel so viele Interessenten für die ausgeschriebenen Wohnungen zu haben als vor dem Ausbruch der Corona-Krise. Doch wie steht es um die Immobiliennachfrage wirklich?

Sinkende Korrelation
Vergleicht man die Entwicklung der Mietwohnungsnachfrage – gemessen an der Anzahl der Suchabos auf den grössten Schweizer Immobilienportalen – mit der Entwicklung der Wirtschaftsaussichten – gemessen am KOF Konjunkturbarometer –, kann in den vergangenen fünf Jahren eine auffällige Parallelität festgestellt werden. In einer ersten Phase bis Mitte 2017 stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen parallel zu den sich verbessernden Konjunkturprognosen an, danach begann sie praktisch im Gleichschritt mit den sich eintrübenden Wirtschaftsaussichten zu sinken. Im letzten Quartal des vergangenen Jahres und zu Beginn des laufenden Jahres war allerdings eine gewisse Entkopplung festzustellen. Während sich die Werte des KOF Konjunkturbarometers ab November 2019 von deutlich unter 100 Punkten (100 markiert den langfristigen Mittelwert) auf überdurchschnittliche Werte zu erholen begannen, verharrte die Immobiliennachfrage in etwa auf ihrem Niveau. Die vorher praktisch parallelen Kurven liefen plötzlich aufeinander zu.

Auswirkungen von Corona
Der Ausbruch der Corona-Krise setzte dieser ungewöhnlichen Annäherung ein jähes Ende. Die Werte des KOF Konjunkturbarometers brachen massiv ein, im März auf noch etwas über 90, im April auf 59 Punkte und im Mai gar auf 53 Punkte. Die wirtschaftlichen Aussichten verschlechterten sich also dramatisch. Der Rückgang im April mit -31.8 Punkten war gemäss KOF mehr als drei Mal so gross wie die Einbrüche nach der Aufhebung des Frankenmindestkurses Anfang 2015 (-10.0 Punkte) oder dem Kollaps von Lehman Brothers Ende 2008 (-7.1 Punkte). Auch der Nachfrageindex für Mietwohnungen zeigt in diesen Monaten ein deutliches Minus, wenn auch kein ganz so dramatisches. Die Indexwerte sanken von 108 im Februar auf 101 im April 2020.


Nachfrageindex (2014/02 = 100) und Konjunkturaussichten (Mai 2020)
Quellen: KOF, Realmatch360

Erholung ab Mai
Im Mai 2020 zeigten die Indexwerte dann allerdings keinen weiteren Rückgang der Mietwohnungsnachfrage mehr an, was angesichts der sich rapide verschlechternden Wirtschaftsaussichten nicht unbedingt erwartet werden konnte. Die Zahl der Suchabos für Mietwohnungen stieg wieder an, stärker sogar, als sonst in diesem Monat üblich (der Nachfrageindex ist saisonbereinigt). Anders als zur Jahreswende laufen die beiden Kurven aktuell nicht aufeinander zu, sondern bewegen voneinander weg. Die Werte für den Juni 2020 bestätigen die Nachfrageerholung im Mietwohnungssegment.

Erstarkte Eigenheimnachfrage
Nicht parallel zur Mietwohnungsnachfrage, doch zumindest in ähnlichen Wellen bewegten sich bisher die Indizes für die Eigentumswohnungs- und die Einfamilienhausnachfrage. Im vergangenen Jahr begann sich die Eigenheimnachfrage aber zu erholen, obwohl die Mietwohnungsnachfrage weiter zurückging, was nicht zuletzt auf die Entwicklung der Zinsen zurückzuführen sein dürfte und zur unterschiedlichen Entwicklung der Leerstände im Mitwohnungs- und im Eigenheimsegment beigetragen hat (vgl. Blog-Beitrag «Divergenzen bei der Nachfrage» vom Oktober 2019). Dem Corona-Schock konnte sich jedoch auch die Eigenheimnachfrage nicht entziehen. Im April 2020 waren sowohl die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als auch die Nachfrage nach Einfamilienhäusern stärker rückläufig als die Mietwohnungsnachfrage. Allerdings war auch bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen und erst recht bei der Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Mai 2020 eine Trendumkehr zu beobachten. Diese setzte sich im Juni 2020 fort und inzwischen liegt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen praktisch wieder auf dem Niveau von vor Corona und die Einfamilienhausnachfrage gar klar darüber.


Nachfrageindizes (2014/02 = 100)
Quelle: Realmatch360

Ausblick
Es kann also festgehalten werden, dass auch während des Lockdowns Wohnungen gesucht wurden, sowohl im Mietwohnungs- als auch im Eigenheimsegment. Inwieweit sich diese Suche in einer konkreten Nachfrage äussert, hängt von verschiedenen Faktoren ab; bei den Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Beispiel von den sich verändernden Finanzierungskonditionen. Die Trendumkehr, die sich im Mai abzeichnete, wird durch die Juni-Daten aber bestätigt. Der Lockdown während der Corona-Krise scheint zudem vielen Nachfragern den Wert eines eigenen Objekts und erst recht den Wert eines Aussenraums bzw. Gartens deutlich vor Augen geführt zu haben, was sich in einer entsprechenden Zunahme der Such-Abos für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser äussert.

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