Demande croissante, taux de vacance en baisse

L'augmentation de la demande de logements provoquée par la pandémie se reflète également dans l'évolution du nombre de logements vacants. Alors que la baisse du taux de vacance avait surpris l'année dernière - du moins dans son ampleur -, elle était attendue cette année.



Taux de vacance plus bas

Mi-septembre, l'Office fédéral de la statistique (OFS) a publié les résultats du recensement des logements vacants effectué cette année le 1er juin. Un peu plus de 61'000 logements vides ont été annoncés dans toute la Suisse, soit près de 10'000 de moins qu'il y a un an et le nombre le plus faible depuis 2016. Le taux de logements vacants s'élevait encore à 1,31% (1,54% en 2021). Cela a confirmé le renversement de tendance de l'année dernière, qui avait alors surpris de nombreux acteurs du marché, du moins par son ampleur. Cette année, on pouvait tout à fait s'attendre à une baisse, même de cette ampleur, car les indicateurs tant de l'offre que de la demande pointaient tous dans la même direction.

Figure 1 : Logements vacants à louer (indice du 1er juin 2017 = 100) et demande de logements à louer (indice 2017/06 = 100), sources : OFS, Realmatch360
Figure 1 : Logements vacants à louer (indice du 1er juin 2017 = 100) et demande de logements à louer (indice 2017/06 = 100), sources : OFS, Realmatch360

Baisse de l'offre

Depuis 2020, le nombre de logements publiés sur les portails immobiliers ne cesse de diminuer. Dans le segment des logements locatifs, un véritable retournement de tendance a été observé en 2020, alors qu'auparavant l'offre de logements locatifs avait augmenté année après année depuis 2014. Dans le segment des appartements en propriété et des maisons individuelles, le nombre de biens mis en vente avait eu tendance à stagner durant la seconde moitié des années 10, avant que le recul décrit ci-dessus ne s'amorce en 2020.

L'une des raisons de cette différence entre le segment des logements locatifs et celui des logements en propriété est à chercher dans l'activité de construction, qui est en recul depuis un certain temps déjà tant pour les appartements en propriété que pour les maisons individuelles, alors que la construction de logements locatifs a connu un véritable boom jusqu'à la décennie actuelle. Mais entre-temps, le nombre de logements locatifs dont la construction a été autorisée a également diminué, de sorte que, du côté de l'offre, on pouvait s'attendre à un recul des logements vacants dans tous les segments.



Demande croissante

La baisse de l'offre s'est accompagnée d'une hausse de la demande dans tous les segments du marché. Comme nous l'avons déjà décrit à plusieurs reprises, les lockdowns liés à la pandémie ont entraîné une véritable réévaluation du logement. La demande de logements, mesurée par le nombre d'abonnements de recherche sur les portails immobiliers, a massivement augmenté à partir d'avril 2020, aussi bien dans le segment des logements locatifs que, et surtout, dans celui des appartements en copropriété et des maisons individuelles.

Mais les changements de préférences de la population résidente nationale ne sont pas les seuls à avoir contribué à cette hausse de la demande. L'immigration nette a également été plus élevée au cours des deux dernières années (plus de 60’000 personnes chacune) qu'entre 2017 et 2019 (environ 50’000 personnes chacune).

Figure 2 : Logements en propriété et maisons individuelles vacants (indice 1er juin 2017 = 100) et demande se logements en propriété et de maisons individuelles (indice 2017/06 = 100), sources : OFS, Realmatch360
Figure 2 : Logements en propriété et maisons individuelles vacants (indice 1er juin 2017 = 100) et demande se logements en propriété et de maisons individuelles (indice 2017/06 = 100), sources : OFS, Realmatch360

Des pénuries répandues

La combinaison de la baisse de l'offre et de la hausse de la demande a entraîné une forte diminution du nombre de logements vacants. Alors que la problématique des logements vacants était encore l'un des thèmes les plus urgents du secteur immobilier dans la seconde moitié de la décennie passée, elle a aujourd'hui largement disparu des discussions. Aujourd'hui, la pénurie de logements est à nouveau d'actualité, et pas seulement dans les zones résidentielles les plus attrayantes. Selon toute vraisemblance, cela ne changera pas à court terme, car il est bien connu que l'offre de logements ne peut pas être augmentée du jour au lendemain. Et à moyen terme également, l'offre insuffisante restera un sujet de préoccupation, car une extension nécessiterait une activité accrue dans le domaine de la construction neuve, ce qui n'est pas simple pour diverses raisons (densification en dents de scie, réglementation excessive, etc.)



Que faire de la demande?

On peut actuellement douter qu'une détente vienne du côté de la demande. Certes, les indices de la demande pour les appartements en propriété et les maisons individuelles ont quelque peu reculé suite à une correction du boom dû à la pandémie et à la hausse des taux d'intérêt (voir figure 2), mais la demande de logements en propriété se situe toujours à un niveau élevé. Et pour les logements locatifs (voir figure 1), la hausse de la demande semble plutôt s'accélérer. L'immigration, estimée par les experts du CS à environ 70’000 personnes cette année, y contribue également, sans compter les plus de 60’000 personnes qui ont fui la guerre en Ukraine pour venir s'installer en Suisse.

Il ne faut donc pas s'attendre à une élimination rapide de l'excédent de la demande sur le marché suisse du logement ni à une nouvelle augmentation du nombre de logements vacants - à moins qu'une grave récession ne vienne freiner brutalement la demande. Les problèmes qu'il faudrait alors surmonter seraient toutefois bien plus graves que ceux qui résultent des pénuries actuelles sur le marché du logement.

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