2023 étant une année électorale, la situation du marché du logement est sur toutes les lèvres. Pour atténuer la "crise du logement", les politiciens proposent des recettes qui devraient garantir des voix lors des élections de l'automne. Mais quelle est la situation réelle du marché du logement ?
Du marché des locataires …
Il y a moins de trois ans, le marché du logement faisait encore la une des journaux avec des titres comme "En Suisse, de plus en plus de logements sont vides" (NZZ du 5.10.2020) ou "Logements locatifs : On construit sans tenir compte de la demande" (Blick du 4.10.2020). Le taux de logements vacants se situait à un niveau record. Le taux de vacance était de 1,72%, certes inférieur à celui de 1997 et 1998 (respectivement 1,82% et 1,85%), mais le nombre de logements vacants (78'832, dont 66'320 logements locatifs) n'avait jamais été aussi élevé en Suisse. Les sociétés de gestion ont dû présenter aux propriétaires immobiliers des mesures visant à réduire le nombre de logements vacants et malgré cela, près de 50 000 nouveaux logements ont encore été construits dans toute la Suisse en 2020.
… au marché des bailleurs
Depuis lors, ce tableau a changé de manière spectaculaire et à un rythme inhabituel pour la Suisse. Les facteurs les plus divers des deux côtés du marché immobilier y ont contribué. Depuis le deuxième trimestre 2020, on observe dans toute la Suisse une nette tendance à la hausse de la demande de logements locatifs (indice en hausse de 11,5%). En revanche, l'offre de logements locatifs a diminué d'environ 52'000 (31,1%) durant la même période. En conséquence, le rapport entre l'offre et la demande de logements locatifs n'a jamais été aussi favorable aux bailleurs depuis le début des mesures de la demande de logements locatifs (cf. figure 1).
Une demande plus élevée
L'augmentation de la demande de logements locatifs a plusieurs causes. Comme nous l'avons déjà signalé à plusieurs reprises, la pandémie de Covid-19 a entraîné une réévaluation du logement, ce qui a soutenu la demande de logements. La croissance économique plus élevée en Suisse par rapport à l'UE a contribué à une nouvelle augmentation de l'immigration nette, ce qui s'est nettement ressenti dans l'évolution de la demande de logements locatifs. La guerre en Ukraine a en outre entraîné une immigration supplémentaire qui a également eu un effet retardé sur le marché du logement locatif. Enfin, il résulte de la hausse des taux d'intérêt de ces derniers mois que l'achat n'est plus généralement plus plus avantageux que la location, ce qui déplace la demande de logements vers les logements locatifs.
Une offre plus faible
Cette hausse de la demande est contrebalancée par une baisse significative de l'offre de logements locatifs. Depuis le deuxième trimestre 2019 déjà, le nombre de logements proposés à la location sur le marché a tendance à diminuer. Sur ce marché également, la tendance a plusieurs causes. La pandémie de coronavirus peut également avoir eu une certaine influence, car la construction de nouveaux logements a eu tendance à être freinée par la problématique de la chaîne d'approvisionnement. Un examen plus attentif des demandes de permis de construire et des autorisations de construire montre toutefois que le recul de la construction de logements neufs a commencé à se manifester bien avant l'apparition de la pandémie, à savoir dès 2017. Le recul du nombre de permis de construire depuis lors s'est traduit par une baisse de l'activité de construction à partir de 2019 et n'est en fait rien d'autre que la réaction des acteurs du marché aux déséquilibres croissants sur le marché du logement (mot-clé "cycle de production du porc").
Une activité de construction toujours basse
Le recul des demandes de permis de construire dans la construction de logements neufs à partir de 2017 et de l'activité de construction à partir de 2019 est donc tout à fait compréhensible d'un point de vue économique. Mais entre-temps, les conditions ont fondamentalement changé, comme nous l'avons décrit, et le fort recul des logements vacants laisserait en fait présager une hausse des intentions de construire. Les experts du Credit Suisse prévoient en revanche un nouveau recul de l'activité de construction à 42'000 logements par an en 2023 et 2024. Ils en attribuent la cause, non sans raison, à un échec de la politique dans la mise en œuvre de la loi révisée sur l'aménagement du territoire (cf. étude "Marché immobilier suisse 2023", Credit Suisse).
Conséquences pour le marché du logement
Le recul prévisible de l'offre de logements locatifs, combiné à l'augmentation observable de la demande de logements locatifs, laisse présager une nouvelle baisse du nombre de logements vacants. Les indices de l'offre et de la demande basés sur le 1er trimestre 2014 se sont croisés au 4e trimestre 2022 pour la première fois depuis 2014 (figure 2). Il ne faut donc pas beaucoup d'imagination pour s'imaginer que le taux de logements vacants sera inférieur à celui de l'été 2014 (1,07%) lors du prochain recensement des logements vacants à l'été 2023. Même s'il ne s'agit pas encore d'une "crise du logements", on peut s'attendre à un nouveau rétrécissement du marché.
Des recettes contre la pénurie de logements
Ce rétrécissement du marché du logement locatif se traduit déjà par une pression sur les prix des logements locatifs sur le marché libre. L'augmentation prévisible du taux d'intérêt de référence entraînera en outre une hausse des loyers dans les logements existants. Il n'est donc pas étonnant que les politiciens, de la gauche à la droite, tentent d'obtenir des voix en proposant des recettes contre la "crise du logements". Les mesures préconisées vont de l'étatisation partielle du marché du logement à l'arrêt de l'immigration et passent, avec leur régularité habituelle, à côté des problèmes réels ou ont des effets secondaires dont les conséquences négatives iraient bien au-delà des conséquences de la "crise du logement". Il reste donc à espérer que la table ronde convoquée par le conseiller fédéral Parmelin se penche sur les vrais sujets (mots clés : densification à la traîne, pratique des oppositions, effets d'allocation du droit du bail, etc.) et agisse pour une fois rapidement.