«Aussitzen» funktioniert nicht mehr

Die Mietwohnungsleerstände steigen steil an – die effektiven Abschlussmieten bewegen sich, wenn überhaupt, aber nur leicht nach unten. Wie passt das zusammen? Das kann daran liegen, dass die Strategie, Leerstände auszusitzen, in der jüngeren Vergangenheit aufgrund der steigenden Nachfrage immer irgendwann aufging. Doch die Zeiten haben sich geändert.

Sinkende Mieten?
Eine Podiumsveranstaltung der Swiss Real Estate Institutes (SREI) stand kürzlich unter dem Titel «Wie weit sinken die Mieten in Zürich noch?». Während der Institutsleiter in seiner Einleitung den Warnfinger hob und ein für die Investoren ungemütliches Bild an die Wand malte, war sich das Podium weitgehend einig, dass die Mieten in Zürich nicht gross unter Druck geraten werden. Begründet wurde dies zum einen damit, dass der Grossraum Zürich im innerschweizerischen Vergleich ein attraktiver Wohnstandort bleiben werde und sich die Leerstände vor allem in periphereren Lagen zeigten. Zum andern wurde darauf hingewiesen, dass gerade institutionelle Eigentümer häufig wenig Anreize hätten, Mieten zu senken. Sie seien im Gegenteil geneigt, wegen der Bewertungen lieber Leerstände in Kauf zu nehmen.

Bewertungen versus Mietpreissenkungen
Die Logik hinter dieser Argumentation ist, dass die Immobilienbewerter in Ihren Modellen von einem erzielbaren Marktpreis ausgehen und die darauf basierenden zukünftigen Erträge einer Liegenschaft auf den heutigen Zeitpunkt diskontieren. Leerstände werden in solchen Modellen zwar berücksichtigt, aber typischerweise wird angenommen, dass sie über einen gewissen Zeitraum bis auf einen Restbestand abgebaut werden können. Deshalb kann die Bewertung einer Liegenschaft mit hohen Leerständen höher ausfallen als jene derselben Liegenschaft, nachdem Mietpreise – und damit die erzielbaren Marktpreise – gesenkt wurden, obwohl der Vermietungsstand dadurch erhöht werden konnte.

Positive Erfahrungen
Diese rein rechnerische Logik wurde in der jüngeren Vergangenheit aber durchaus gestützt durch die gemachten Erfahrungen. Die letzte Immobilienkrise in der Schweiz liegt bereits wieder mehr als 20 Jahre zurück. Sowohl die Wirtschaft wie auch die Wohnungsnachfrage bewegten sich seit diesen Krisenzeiten – von einzelnen kurzen Tauchern abgesehen – immer gegen oben, genau wie die Wohnungspreise. Dass Mietwohnungen, deren Preise über dem Markt angesetzt wurden, nicht auf Anhieb Mieter fanden, war deshalb nicht weiter schlimm, denn irgendwann wurden auch sie absorbiert, sei es wegen der ständig steigenden Nachfrage oder weil die Preise generell in die Höhe kletterten. Es konnte sich für die Vermieter also lohnen, Geduld zu beweisen und nicht an den Mietpreisen zu schrauben.

Trendwende bei der Mietwohnungsnachfrage
Gegenwärtig häufen sich jedoch die Anzeichen, dass diese Strategie des «Aussitzens» zukünftig nicht mehr aufgehen könnte. Der Leerwohnungsbestand im Mietsegment hat sich seit 2015 um 50 Prozent von knapp 40‘000 auf knapp 60‘000 erhöht, die Zahl der pro Quartal auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen ist im selben Zeitraum von 120‘000 auf über 150‘000 gestiegen, und dies, obwohl die Mietwohnungsnachfrage aufgrund der positiven Wirtschaftsentwicklung bis in die zweite Jahreshälfte 2017 steigende Tendenz zeigte. Seit dem vierten Quartal des vergangenen Jahres geht die Zahl jener, die eine Mietwohnung suchen, jedoch zurück und inzwischen muss von einer eigentlichen Trendwende bei der Mietwohnungsnachfrage gesprochen werden.

Nachfrage nach Mietwohnungen (Index 2014/02 = 100, ab 2018/07 provisorisch)Quelle: Realmatch360

Konjunkturaussichten
Als eigentlicher Hauptauslöser für diese Trendwende gelten die Konjunkturaussichten. Das KOF-Konjunkturbarometer zeigt seit Ende 2017 deutlich gegen unten und liegt heute bei rund 100 Punkten, was bedeutet, dass sich die Wachstumsraten der Schweizer Wirtschaft in näherer Zukunft nur noch in der Grössenordnung des Durchschnitts der letzten zehn Jahre bewegen werden. Dass die Konjunkturaussichten einen massgeblichen Einfluss auf die Mietwohnungsnachfrage haben, ist nicht weiter verwunderlich, denn die Konjunkturentwicklung ist über die Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung nicht nur für die inländische Nachfrage entscheidend wichtig, sondern prägt über die Zuwanderung von Arbeitskräften auch die ausländische Nachfrage mit.

Nachfrage nach Mietwohnungen (Index 2014/02 = 100, ab 2018/07 provisorisch)
und KOF-Barometer (100 = Durchschnitt der letzen 10 Jahre)Quellen: KOF, Realmatch360

Ausblick
Das Risiko, dass heute nicht vermietete Wohnungen auch in einigen Jahren noch leer stehen werden, nimmt also zu. Von der Angebotsseite ist keine grosse Erleichterung zu erwarten, denn die Bautätigkeit im Mietwohnungssegment läuft weiterhin auf Hochtouren und auch die vorlaufenden Indikatoren der Baugesuche und Baugenehmigungen zeigen noch keine Entspannung an. Das darf nicht erstaunen, denn viele Investoren sind in Anbetracht der Zinssituation weiterhin auf der Suche nach Rendite, und neu erstellte Wohnungen vermieten sich offenbar häufig gut. So hat die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Neubauten zwischen Juli 2017 und Juli 2018 kaum zugenommen (+99 auf 10‘148), obwohl die gesamten Wohnungsleerstände stark angestiegen sind (+8020 auf 72‘294).

Bleibt die Hoffnung, dass die sich die Konjunkturaussichten wieder verbessern und die Mietwohnungsnachfrage nach oben ziehen. Ein solches Szenario ist nicht ganz auszuschliessen, doch ist es in Anbetracht der Länge der gegenwärtigen Aufschwungsphase inzwischen wohl weniger wahrscheinlich als das Szenario einer Rezession in den nächsten drei Jahren. Es könnte also an der Zeit sein, bewährte und bisher erfolgreiche Vermietungsstrategien zu überdenken.

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