How it started, how it is going

Nicht nur Fluggesellschaften müssen sich die Frage stellen, ob nach der Pandemie alles wieder so sein wird wie vorher. Auch in der Immobilienwirtschaft mehren sich die Zweifel, ob sich die seit März 2020 beobachtbaren Trends einfach wieder ins Gegenteil verkehren.

Blick zurück
Die Berichterstattung zur Immobiliennachfrage in der Schweiz war in den vergangenen eindreiviertel Jahren geprägt von einem Thema: Covid-19. Anfang Juni 2020 konnten wir rapportieren, dass die Immobiliennachfrage – im Gegensatz zu den Erwartungen vieler Experten – nach dem ersten Lockdown nicht eingebrochen ist, sondern sich im Gegenteil nach einer kurzen Delle erstaunlich gut erholt hat (Immobilia, Juni 2020: «Kein Einbruch der Nachfrage»). Zwei Monate später untersuchten wir, ob sich die in den USA konstatierte Flucht aus den Städten auch in der Schweiz beobachten lässt (Immobilia / August 2020: «Ziehen wir jetzt alle aufs Land?»). Im Herbst 2020 widmeten wir unseren Artikel der sprunghaft höheren Beliebtheit von Balkonen, Terrassen und Gartensitzplätzen (Immobilia, Oktober 2020: «Wohnungen mit Aussenräume hoch im Kurs»). Unser erster Artikel im laufenden Jahr beleuchtete das Phänomen, dass die Nachfrager immer grössere – und teurere – Wohnungen suchen (Immobilia, Februar 2021: «Gestiegene Wohnansprüche»). Im Juni 2021 nahmen wir den massiven Anstieg der Nachfrage nach Ferienwohnungen unter die Lupe (Immobilia, Juni 2021: «Boomende Zweitwohnungsnachfrage»), und im August fragten wir uns, ob der Trend zu mehr Homeoffice vor allem der Wohnungsnachfrage in den Steueroasen zugutekommt (Immobilia, August 2021: «Steuergünstige Gemeinden profitieren»). Im Oktober 2021 schliesslich konstatierten wir erste Anzeichen einer Normalisierung der Immobiliennachfrage (Immobilia, Oktober 2021: «Rückkehr zur Normalität?»).

Neubewertung
Verbindendes Thema all dieser Artikel war die Neubewertung des Wohnens als Folge der Covidpandemie. Die beiden Lockdowns führten vielen von uns die Bedeutung einer ansprechenden Wohnung und eines privaten Aussenraums deutlich vor Augen. Die Homeoffice-Pflicht liess das Bedürfnis nach «einem Zimmer mehr» sprunghaft ansteigen. Und weil dieses zusätzliche Zimmer das Wohnbudget nicht sprengen sollte und das Homeoffice auch die Pendelkosten reduzierte, suchten immer mehr Haushalte ihr neues Heim weiter entfernt vom Arbeitsplatz im Grosszentrum. Heute stellt sich die Frage, ob diese Trends weiter Bestand haben werden, wenn wir die Pandemiephase einmal hinter uns lassen können. Natürlich ist es schwierig, diese Frage mit aktuellen Daten beantworten zu wollen, wenn wir noch mitten in der fünften Welle stecken. Und doch lassen die detaillierten Analysen der jüngsten Nachfragedaten einige Aussagen zu.

Grösser?
Noch Anfang Februar des laufenden Jahres, mitten im zweiten Lockdown, zeigte die Entwicklung der Nachfrageindizes nach Grössenklassen ein eindeutiges Bild: Sowohl bei den Mietwohnungen (Abbildung 1; How it started) als auch bei den Eigentumswohnungen stieg die Nachfrage nach mittelgrossen Wohnungen (3 bis 4,5 Zimmer) und grossen Wohnungen weit stärker an als jene nach kleinen Wohnungen. In der Zwischenzeit hat sich jedoch einiges getan: Bereits am 17. Februar 2021 beschloss der Bundesrat eine schrittweise Öffnung, «um dem gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Leben wieder mehr Raum zu geben». Im Frühling kam dann auch die Impfkampagne in die Gänge. Seither hat sich vieles wieder normalisiert, so auch die Immobiliennachfrage. Eine Aufschlüsselung der Wohnungsnachfrage nach Grössenklassen zeigt denn auch eine Umkehr der im Februar geschilderten Entwicklung: Der seit Mai 2021 schweizweit zu beobachtende Nachfragerückgang bei den Mietwohnungen fiel bei den kleinen Wohnungen (bis 2,5 Zimmer) bis heute kleiner aus als bei den mittelgrossen und den grossen Wohnungen (Abbildung 1; How it is going). Daraus jetzt aber abzuleiten, dass die Nachfrage nach «einem Zimmer mehr» in Kürze der Vergangenheit angehören wird, wäre verfrüht. Denn einerseits korrigiert diese Trendwende die entstandenen Differenzen erst zu einem kleinen Teil und anderseits lässt sich bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen noch keine vergleichbare Entwicklung beobachten.


Abbildung 1: Nachfrageindizes für Mietwohnungen nach Grössenklassen (02.2020 = 100, links, und 05.2021 = 100, rechts)

Weiter weg?
Gleich zu Beginn der Pandemie erreichten uns Nachrichten aus den USA, dass eine eigentliche Stadtflucht eingesetzt hat. Das Center for Urban & Real Estate Management der Universität Zürich (Curem) organisierte ein Online-Panel zum Thema «The Triumph oft the Countryside» und fragte sich, inwiefern ähnliche Tendenzen auch in der Schweiz zu beobachten sind. Und tatsächlich zeigten die Nachfragedaten auch bei uns einen Rückgang der Anzahl Suchabos in den Grosszentren und ihren Agglomerationen und eine entsprechende Zunahme in den Mittelzentren und deren Agglomerationen an (Abbildung 2; How it started). Allerdings konnte und kann von einer Stadtflucht in der Schweiz nicht die Rede sein – es hat sich lediglich die starke Sogwirkung der Grossstädte etwas reduziert. Und die aktuellen Nachfragedaten zeigen, dass sich auch dieser Trend bereits wieder umgekehrt hat: Der aktuelle Anteil der Suchabos in den Grosszentren ist zwar weiterhin vergleichbar mit jenem nach dem ersten Lockdown, doch hat sich der Anteil in den Agglomerationen der grossen Zentren bereits wieder etwas erhöht, und dies auf Kosten der Mittelzentren. Doch gilt auch hier: Von den Verhältnissen vor dem Ausbruch der Pandemie sind wir noch relativ weit entfernt (Abbildung 2; How it is going).


Abbildung 2: Verteilung der Miet- und Eigentumswohnungsnachfrage nach Gemeindetypen

Ausblick 2022
Was bedeutet das nun für die Immobiliennachfrage im kommenden Jahr? Wir gehen davon aus, dass sich Trends, die sich seit dem Ausbruch der Pandemie beobachten liessen, sich nicht weiter verstärken, sondern tendenziell wieder abschwächen werden. Dass sich die Struktur der Immobiliennachfrage bald wieder so präsentieren wird wie vor Covid-19, ist jedoch zu bezweifeln. Eine im Spätsommer 2021 von Wüest Partner durchgeführte Umfrage zum Thema Homeoffice zeigt nämlich, dass die Unternehmen davon ausgehen, dass sich der HomeofficeAnteil auch mittelfristig bei ca. 30% halten wird. Sollte sich das tatsächlich bewahrheiten, wird das nicht nur auf den Büro- und Geschäftsflächenmärkten zu spüren sein, sondern auch im Wohnungsmarkt. Die Akteure auf diesem Markt tun deshalb gut daran, die Veränderungen bei der Immobiliennachfrage weiterhin aufmerksam zu verfolgen.

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