Drum prüfe, wer entwickelt

Die Zeiten, in denen Wohnungen in der Schweiz weg gingen wie frische Weggli, gehören in vielen Marktregionen und -segmenten vorerst der Vergangenheit an. Die Zahl der leeren Wohnungen steigt laufend an und hat inzwischen ein neues absolutes Rekordhoch erreicht. Es empfiehlt sich deshalb, Entwicklungs- und Investitionsprojekte genau zu prüfen – auch wenn die Renditen auf dem Papier attraktiv erscheinen.

Rückblick
Im Jahr 2009 wurden in der Schweiz 34‘761 leere Wohnungen gezählt. Die Leerstandsquote lag damit bei weniger als 1 Prozent. Seither hat sich die Zahl der Wohnungsleerstände jedes Jahr erhöht. Die Leerwohnungsziffer beträgt inzwischen 1.66% und liegt damit relativ betrachtet immer noch unter dem Rekordhoch von 1998 (1.85%). Absolut stehen heute jedoch mehr Wohnungen (75‘323) leer wie damals (64‘198) und mehr als doppelt so viele wie vor zehn Jahren.

Problemverlagerung
Die Probleme der Akteure auf dem Immobilienmarkt haben sich entsprechend verlagert. Als Realmatch360 Anfang 2014 damit begann, Informationen zur Immobiliennachfrage, die direkt von den Nachfragern stammen, zu vermarkten, fiel das Interesse der Marktteilnehmer eher bescheiden aus. Denn diese waren in erster Linie damit beschäftigt, die nächsten Grundstücke zu suchen, auf denen sie Wohnbauten entwickeln konnten, beziehungsweise die nächsten Wohnprojekte, in die sie investieren konnten. Um den Absatz brauchten Sie sich nicht wirklich Sorgen zu machen.
Das sieht heute deutlich anders aus. Die Bedürfnisse und die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager geraten immer mehr in den Fokus der Akteure auf dem Immobilienmarkt, denn die Renditeversprechen erfüllen sich erst dann, wenn die Wohnungen auch tatsächlich Abnehmer gefunden haben. Entsprechend gute Gründe gibt es, sich mit den Entwicklungen auf der Nachfrageseite auseinander zu setzen.

Qualität der Nachfrage
Ein Grund dafür, die Nachfrage gut zu analysieren, zeigt beispielhaft das in der Abbildung 1 beurteilte Projekt: In einer Gemeinde im zweiten Agglomerationsgürtel sind vier Gebäude mit 60 Mietwohnungen geplant. An der Planungsqualität ist nichts auszusetzen. Der Wohnungsmix entspricht der Nachfrage, die Wohnflächen ebenfalls, und die vorgesehenen Mieten liegen zwar an der oberen Grenze der Zahlungsbereitschaft der Nachfrager, aber schliesslich handelt es sich bei den geplanten Wohnungen um Neuwohnungen an eher überdurchschnittlicher Lage. Selbst die absolute Zahl Nachfrager – gemessen an den aufgeschalteten Suchabos für Mietwohnungen – lässt noch keine Alarmglocken schrillen: Für die 8 geplanten Zweieinhalbzimmer-Wohnungen gibt es aktuell 17 potenzielle Interessenten, bei am häufigsten geplanten Dreieinhalbzimmer-Wohnungen beträgt das Verhältnis 24 zu 32.
Erst der Blick auf die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager zeigt das Problem richtig auf: Bei den vorgesehenen Mietpreisen reduziert sich die Zahl der potenziellen Interessenten dramatisch, bei den günstigeren Zweieinhalbzimmer-Wohnungen auf 6, bei den teureren gar auf 1. Und für die 24 Dreieinhalbzimmer-Wohnung interessieren sich bei den vorgesehenen Preisen gerade noch 6 Haushalte. Ähnlich sieht es bei den Viereinhalb- und Fünfeinhalbzimmer-Wohnungen aus. Auch wenn die Preise der Wohnungen also nach allen Regeln der Kunst festgelegt wurden und durchaus marktgerecht sind, muss bei einer gleichzeitigen Realisierung aller vier Gebäude mit langen Absorptionszeiten gerechnet werden.

Preissensitivität der Nachfrage
Ein anderer Grund, den Bedürfnissen und der Zahlungsbereitschaft ausreichende Beachtung zu schenken, zeigt die Preisschätzung in Abbildung 2. Auch hier geht es um ein Mietwohnungsprojekt im zweiten Agglomerationsgürtel, allerdings eines, das bereits erstellt worden ist und eines, das mit grossen Leerstandsproblemen zu kämpfen hat. Um zu sehen, wo die Ursachen für diese Probleme liegen, wurden die leerstehenden Wohnungen neu bewertet, jedoch nicht mit Fokus Marktpreise, sondern im Hinblick auf die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager. Das Resultat zeigt, dass der ermittelte Marktpreis (Brutto-Mietzins von CHF1700 pro Monat) gemessen an der aktuellen Zahlungsbereitschaft der Nachfrager (CHF 1600 pro Monat) tatsächlich etwas zu hoch ausfällt. Die Bewertung aus Sicht der Nachfrager zeigt aber auch, dass kein grosser Preisnachlass nötig ist, um mehr Interessenten für die Wohnung zu finden. Bei einer Mietpreisreduktion von CHF 100 pro Monat würde sich die Zahl der Nachfrager gar annähernd verdoppeln.

Blick in die Zukunft
Dies sind nur zwei der Gründe, warum es sich lohnt, die Immobiliennachfrage näher anzuschauen. Letztlich gehört die Analyse der Nachfrage heute ebenso zu einer professionellen Due Diligence, wie die Analyse des Angebots. Denn das Geschehen auf den Immobilienmärkten ist ein Resultat des Zusammenspiels von Angebot und Nachfrage. Und wenn sich die Nachfrage verändert, hat das Auswirkungen auf den Markt, genauso wie das bei Veränderungen auf der Angebotsseite der Fall ist. Der Blick in die Zukunft sollte deshalb mit zwei offenen Augen erfolgen.

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