Die Masseneinwanderungsinitiative und ihre Folgen für den Immobilienmarkt

Die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative am 9. Februar 2014 hat die Schweizer Bau- und Immobilienwirtschaft in Aufregung versetzt. Ein Vergleich der Wohnungsnachfrage vor der Abstimmung und heute zeigt aber noch kaum Folgen.

Der 9.2. als Datum hat in der Schweiz inzwischen eine ähnliche Bedeutung wie 9/11 in den USA. Er steht für eine schockartige Veränderung der Rahmenbedingungen und eine grosse Verunsicherung vieler Wirtschaftsteilnehmer, auch jener in der Bau- und Immobilienbranche.

Verschiedene Experten haben sich seither zu den möglichen Folgen der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative geäussert. Die meisten von ihnen sind sich darin einig, dass die Auswirkungen wohl noch nicht in diesem, sondern erst im nächsten Jahr spürbar sein werden. Auch sehen die professionellen Beobachter des Immobilienmarktes eher Konsequenzen für die Mietwohnungs- als für die Eigentumsmärkte. Uneinig sind sie sich bezüglich der regionalen Auswirkungen: Während die einen betonen, dass die Zuwanderung bisher vor allem die Mietwohnungsnachfrage in den grossen Arbeitsmarktzentren gestützt hat, und diese deshalb jetzt eher gefährdet seien, weisen andere darauf hin, dass die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative nichts an der Attraktivität der Zentren ändere, und die tieferen Zuwanderungszahlen in den Zentren von einer stärkeren Binnenmigration kompensiert werden könnten.

Die ersten vorliegenden Migrationszahlen seit der Annahme der Initiative weisen darauf hin, dass die Experten zumindest im ersten Punkt richtig liegen könnten, scheinen doch die monatlichen Zuwanderungszahlen 2014 gegenüber dem Vorjahr eher zu- als abzunehmen. Doch was heisst das jetzt für die regionale Mietwohnungsnachfrage?

Dazu konnte in der Schweiz bis vor kurzem niemand eine Antwort geben. Daran hat sich seit der Einführung von Realmatch360.com, einem Produkt der Immo Marktdaten AG, nun aber einiges geändert: Realmatch360.com wertet die Suchabos der Nachfrager aller grossen Immobilienportale der Schweiz aus, in welchen die potenziellen Nachfrager preisgeben, wo sie was für eine Wohnung zu welchem Preis suchen. Diese Informationen werden analysiert und den Planern, Entwicklern und Investoren in konzentrierter Form wieder zur Verfügung gestellt. Die aktuelle Immobiliennachfrage in jeder Gemeinde kann dabei differenziert werden nach Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, nach Grösse, das heisst nach Zimmerzahl oder Quadratmetern, sowie nach der Zahlungsbereitschaft der Haushalte.

kartemitlegende

Ein Vergleich der gemeindeweisen Nachfrage nach Mietwohnungen am Freitag vor der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative (7.2.2014) mit der aktuellen Mietwohnungsnachfrage zeigt ein differenziertes Bild. Zum einen bestätigt sich der Eindruck, dass die Nachfrage insgesamt (noch) nicht zurückgegangen, sondern im Gegenteil weiter gestiegen ist. Heute werden schweizweit rund 11 Prozent mehr Mietwohnungen nachgefragt als am Tag vor dem Abstimmungswochenende im Februar. Zum andern zeigt sich deutlich, dass von dieser Zunahme nicht alle Gemeinden profitieren. Die Mietwohnungsnachfrage wächst nach wie vor in erster Linie in den und um die grossen Arbeitsmarktzentren (blaue Flächen). In vielen dezentraleren Gemeinden ist die Mietwohnungsnachfrage dagegen weiter gesunken (rote Flächen).

​Der Schweizer Mietwohnungsmarkt befindet sich damit quasi noch im Modus von vor der Abstimmung. Es wird in den kommenden Monaten interessant sein zu beobachten, wie sich dieses Bild ändert, wenn die Zuwanderung tatsächlich anfängt zurückzugehen. Werden die Grossagglomerationen wirklich die Leidtragenden sein? Oder wird die Binnenwanderung dafür sorgen, dass sich am heutigen Modus wenig ändert? Was geschieht, wenn sich durch die absehbaren Verschärfungen bei der Vergabe von Hypothekarkrediten ein Teil der Eigenheimnachfrage wieder in die Mietwohnungsmärkte verschiebt? Und wird es eher die Nachfrage in einem hochpreisigen Segment sein, die zurückgeht, oder die Nachfrage nach günstigen Wohnungen?

​Diese und andere Fragen lassen sich mit dem neuen und innovativen Angebot von Realmatch360.com heute einfach beantworten. Für die Planer, Entwickler und Investoren stehen aber letztlich noch viel konkretere Fragen im Vordergrund: Was ist der ideale Wohnungsmix für mein geplantes Projekt? Und, wenn ich denn schon 4.5-Zimmer-Mietwohnungen erstelle, soll ich nun eher grosse und teure oder eher kleinere und günstigere Wohnungen erstellen? Antworten darauf finden sie seit Kurzem im Internet: www.realmatch360.com.

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