Divergenzen bei der Nachfrage

Die Resultate der Leerwohnungszählung sind veröffentlicht, und wenig überraschend hat die Zahl der leeren Wohnungen in der Schweiz weiter zugenommen. 75’323 leere Wohnungen bedeuten einen neuen absoluten Rekordwert für die Schweiz. Allerdings fiel der Anstieg der Wohnungsleerstände innert zwölf Monaten mit +4.2% deutlich kleiner aus als noch in der Vorjahresperiode (+12.5%). Darin und auch in der Struktur der Leerstandsentwicklung spiegeln sich Bewegungen auf der Nachfrageseite.

Stabilisierung der Nachfrage
Leerstände sind letztlich ein Resultat von Angebot und Nachfrage. 2016 kamen mehr als 52’000 neue Wohnungen auf den Markt, 2017 waren es noch etwas mehr als 50’000 Wohnungen und auch für 2018 gehen die Auguren schweizweit von rund 50’000 neu erstellten Wohnungen aus. Damit lag die Wohnungsproduktion deutlich über der Zusatznachfrage. Der Hauptgrund für die Verlangsamung des Leerstandanstiegs ist also weniger auf der Angebots- als vielmehr auf der Nachfrageseite zu suchen. So hat sich die Nachfrage nach Wohnungen – gemessen an den auf den Internetportalen aufgegebenen Suchabos – zwischen dem 1. Juni 2017 (Stichtag der Leerwohnungszählung) und dem 1. Juni 2018 stark zurückgebildet. Parallel zur Eintrübung der Konjunkturaussichten fielen die Nachfrageindizes sowohl bei den Miet- als auch bei den Eigentumswohnungen bis ins 4. Quartal 2018. Seit dem 1. Quartal 2019 ist allerdings eine Stabilisierung zu beobachten, sowohl bei den konjunkturellen Aussichten, wo sich das KOF Konjunkturbarometer inzwischen von seinem Tief bei 93 Punkten wieder auf 97 Punkte erholt hat (100 Punkte bilden den langfristigen Mittelwert), als auch bei der Immobiliennachfrage. Diese Stabilisierung auf der Nachfrageseite war es, welche die beobachtete Verlangsamung des Leerstandanstiegs bewirkt hat.

Eigentum gefragter als Miete
Noch auffälliger als diese generellen Tendenzen sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten des Wohnungsmarktes. Während die Zahl der leeren Mietwohnungen zwischen dem 1. Juni 2018 und dem 1. Juni 2019 kräftig angestiegen ist (+5.2% auf 62’825), bildete sie sich bei den Eigentumswohnungen im selben Zeitraum leicht zurück (-0.6% auf 12’498). Natürlich darf bei dieser Entwicklung die Angebotsseite nicht vergessen werden, wo sich der Anteil der neu erstellten Mietwohnungen an der gesamten Neubautätigkeit über die letzten Jahre stetig erhöht hat. Doch ausschlaggebend dürften auch hier Verlagerungen auf der Nachfrageseite sein, wo die Entwicklungen inzwischen divergierende Tendenzen aufweisen. Während sich die Nachfrage nach Mietwohnungen im Einklang mit den wirtschaftlichen Aussichten stabilisiert hat, ist bei der Nachfrage nach Eigentumswohnungen eine klare Trendwende zu beobachten. Der neuerliche Zinsrückgang hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Wohneigentum wieder angezogen hat. Das Auseinanderklaffen der Leerstandsentwicklung ist also nicht zuletzt ein Abbild der divergierenden Entwicklungen auf der Nachfrageseite. Und wenn man die Nachfrageindizes seit dem Stichtag der Leerstandszählung verfolgt, dürfte sich dieses Auseinanderklaffen künftig gar noch akzentuieren: So liegt der Indexstand bei der Mietwohnungsnachfrage im September 2019 leicht unter jenem vom Juni 2019, während der Nachfrageindex bei den Eigentumswohnungen im selben Zeitraum deutlich nach oben zeigt.

Blick in die Zukunft dank Suchabos
Es lohnt sich deshalb die Entwicklungen auf der Nachfrageseite genau zu beobachten, auch weil damit, anders als mit den Zahlen zu Leerständen und Neubautätigkeit, in die Zukunft geschaut werden kann. Personen, die heute ein Suchabo aufgeben, sind jene, die morgen eine Wohnung mieten oder kaufen. Und «morgen» heisst im Fall der Mietwohnungssuchenden in den nächsten drei bis sechs Monaten und bei den potenziellen Wohneigentümern in den nächsten sechs bis zwölf Monaten.

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